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農地を駐車場にしたい，宅地にして売りたい！このような場合は自分の農地であっても無断で他人に売ったり、家を建てたりすると法律により処罰されることになります。（３００万円以下又は３年以下の懲役）工事中のものについては工事停止命令。工事完成のものには原状回復命令を受けることがあります。
農地に関する変更には以下の３つのものがあります。
農地を農地のまま、本人以外の者に売ったりあげたりすること。具体的には、個人または農業生産法人が農業をする目的で農地の売買・貸借等をし、権利（所有権、永小作権、質権、賃借権等）を取得した場合が挙げられます。 無許可で行うと契約は無効になります。農地の所有権移転登記の申請書には、農地法の許可等があったことを証する書面を添付しなければならないこととされております（不動産登記令第７条第１項第５号ハ）ので、この許可等がないと登記もできない（申請しても却下される）ことになります。
３条による農地取得では下記の条件を全て満たす必要があります。
自分の住んでいる市町村内の農地を取得する場合→農業委員会の許可
自分の住んでいる市町村外の農地を取得する場合→知事の許可
3条許可申請者は、原則として譲渡人と譲受人の連署によります
登記簿上の地目（田・畑）ではなく、現況主義で判定します。その土地の事実状態で客観的に判断します。
原則不許可の農地
原則許可の農地
最低経営面積、小作人の優先買受権、不耕作地目的等の取得禁止、取得者が常時従事しない場合の制限、効率的利用しない場合の取得制限、法人の取得制限等々あります。
包括遺贈や相続等、国県等が取得する場合、農業経営基盤強化促進法に基づく利用権の設定、裁判、調停等による権利設定、移転など
「利用権設定等促進事業」は、市町村が、新規就農者を含む地元の農業者の農地の賃借や売買の意向をとりまとめ、農地の利用集積を図るために必要な契約手続き（農用地利用集積計画の作成と公告）を行い、この計画に従って、農地の売買や賃借を行うという事業です。 この事業活用による主なメリット（賃借の場合）は以下のとおりです。
自分の農地を宅地や他の用途に変更すること。4条は「転用」に関するものです。自分の農地を転用する（土地の名義・持ち主はそのままに、農地を宅地等に変更する場合や建物，駐車場にする）場合の許可です。許可申請者は、転用を行う者（農地所有者）です。
また個人住宅への転用の場合には面積に上限があります。
●面積が４ｈａ（４０００平方メートル）以下の場合→知事の許可
●面積が４ｈａ（４０００平方メートル）を超える場合→農林水産大臣の許可
3条許可取得後の転用は3年3作を経ないと転用出来ません
農地を宅地や他の用途に変更し、本人以外の者にその権利を移転すること。5条は、3条の「権利移動」と4条の「転用」を同時に行うものです。事業者等が農地を買って転売する場合や、農地を宅地にして子の家を建てる場合等があります。許可申請は、売主（または貸主、農地所有者）と買主（または借主、転用事業者）の2者で行います。
●面積が４ｈａ（４０００平方メートル）以下の場合→知事の許可
●面積が４ｈａ（４０００平方メートル）を超える場合→農林水産大臣の許可
遺産相続で農地を取得した場合は許可は不要です。
４・５条の場合で市街化区域内の農地なら農業委員会への届出だけで大丈夫です。
農地転用の申請をする場合、転用許可が与えられるのは申請をした本人であり、別の者がその許可をもって家を建てたりすることはできません
家を建てる場合「一般住宅」での申請では５００平方メートル、「農家住宅」では１０００平方メートルが大体の限度となっています。
転用したい農地が農業振興地域の「農用地区域」に該当していた場合、農地法による転用許可を受ける前に農用地区域からの除外（農振除外）をする必要があります。この申請を農振除外申請と言います。
農業に関する公共投資その他農業振興に関する施策を計画的に推進するため、また農業の近代化のために必要な条件を備えた農業地域を保全し、形成するために定められた地域です。
農振除外申請は以下の4つを全て満たす必要があります
農振除外申請にかかる期間は市町村によって期間は異なりますが、受付が年に数回しかなく、申請してからOKが出るまで2ヶ月〜半年くらいかかります。実際に農地転用する場合は、この農振除外が通ってから転用許可申請をすることになりますから、全体で1年かかるケースもあります。
所有者には固定資産税など、貸付・売却者には所得税、住民税（道府県民税、市町村民税）など、購入者には不動産取得税、登録免許税、印紙税などが課されます
農地の貸借・売買に際して農業委員会の斡旋を受けた場合や、農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画により農地を譲渡した場合等には、所得税等の課税軽減の措置があります
相続は被相続人の死亡によって相続人が被相続人の権利義務を継承するものであり、一般の売買、賃借等のように権利の設定又は移転のための法律行為がないことから、農地法第３条の許可の対象とはなりません。
ただし特定遺贈（遺言で特定の田畑を贈与する）の場合には許可が必要になります
農業後継者である相続人が農地を相続し、その農地について農業を継続する場合、農地等を農業投資価格で評価した価額を超える部分に対応する相続税額の納税を猶予する相続税納税猶予制度があります
被相続人の要件
農業相続人の要件
また農業経営を行っていた個人が、推定相続人の一人に農地の全部と採草放牧地及び農用地区域内の準農地の３分の２以上を贈与した場合に、贈与税の納税を納税を猶予する贈与税納税猶予制度があります
農地等に係る相続税の納税猶予制度について、農地の有効利用を促進する貸付けも適用対 象とする等の見直しを行います。
※ 20年間の営農継続により猶予税額が免除される農地を除きます。 税率は特例により2.2％（現行4.0％）に軽減〔日銀の基準割引率0.5％の場合〕
原則、現行どおり
ただし、上記 3及び4の措置は市街化区域内農地についても適用
かんたんに言えば，農地法改正により所有から賃貸，貸付け（リース）への動きが加わりました。これまでは戦後のGHQ民政局主導の改正により自作農主義（土地所有者が直接耕作し，寄生地主を排除する）が貫かれていました。しかし食料自給率の低下，休耕地の増加，後継者不足，農業の効率化など色々な問題に対処するため農地法の目的を、農地の効率的な利用促進を目的としたものに改めるべく農地法が改正され１２月に施行の見通しです。
これまでは農地所有者＝耕作者でしたが，農地法改正案では農地の所有権と耕作を切り離して、農業生産法人以外でも農地の賃貸，貸付け（リース）などが可能になりました。これにより市民農園などの利用が増えそうです。
農地法改正案では市町村自らが、農地の相当部分が遊休化したり、今後遊休化するおそれがある地域のうちから、農業生産法人以外の法人に対して農地の貸付けを行うことができる区域を設定します。その上で、市町村等と農地を借受けようとする法人が、きちんと農業を行う旨の協定を締結し、市町村等が農地の貸付けを行います。仮に、農地を借受けた法人が協定に違反してきちんと農業を継続しなかった場合には、リース契約を解除することができる仕組みとなっています。
農地法改正案では遊休農地の所有者等が適正に利用しない場合には、市町村長が今後の利用計画の届出を求めるとともに、提出された利用計 画の内容が不十分な場合には、遊休農地の適正な利用に向けた勧告を行います。
また、遊休農地の所有者等が、この勧告にも従わず、遊休農地が放置されたままの場合には、市町村長が農地保有合理化法人（農地の仲介機能を持つ公的な法人）等を指定し、勧告を受けた遊休農地の所有者等と、農地の借り受けを求める話し合いをすることができることになりました。
農業を主な業務とし、農地を所有できる「農業生産法人」に対する企業の出資は、１社当たり１０％以下に規制していたが、企業の技術や販売網を生かす「農商工連携」の実現を条件に５０％未満に緩和した。
これまで国や都道府県による農地の転用はすべて許可が不要でしたが、改正案では病院や学校、社会福祉施設、庁舎、宿舎の建物など公共施設への転用も許可制に変更します
また改正案では違反転用の場合の罰金額を引き上げや原状回復のための行政代執行もとられることになります
改正案では日本全体として確保すべき農用地面積の目標は国の基本指針としてすでに示されているが、その根拠を法律上、明確にし，さらに、都道府県が策定する基本方針で、都道府県ごとに確保すべき農用地面積を定めることも法律に位置づけました。目標の達成状況が著しく不十分な都道府県知事に対し、農林水 産大臣は必要な措置を講じるよう求めることができることとされるようになりました。
また、これまで地域に量販店などの出店に伴う大規模転用計画が持ち上がると、地域の担い手として農地の利用権設定を受け、規模拡大してきた認定農業者が返還を迫られる事態もあった。今後は、こうしたことがないように担い手への農地利用集積に支障を来たすおそれがある場合は、他の要件を満たす場合であっても、農用地区域からの除外が行えないように改めました。
さらに農業協同組合自身が農地の農業上の利用の増進を図るため、自ら、農地の貸 借により農業経営の事業を行うことが可能となりました
改正案では株式会社やＮＰＯ法人など農業生産法人以外の農地賃借権（リース）も可能になりました。耕作等に常時従事する人の中に、業務執行役員が １人以上いれば借入れができます。さらに農地の賃貸借期間はこれまでの最長20年から改正案では50年に延長されました。 これにより活動資金に苦しむボランティア主体のNPO法人が農地のリースし作物を育てそれをフリーマーケットで売る事で活動資金を得る事もできます。
農業法人以外の異業種からの農業経営参入が緩和されました。
耕作放棄地や耕作放棄されるおそれのある農地が相当程度あるところで、市町村が 農業経営の基盤強化のために作成する基本構想で定めた区域です。
